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电商一枝独秀 成为日本物流地产支柱
2020-04-15 11:11:23来源:阅读:-

日本经济发展长期稳定,对待新商业模式也非常谨慎,一旦开展就能够迅速崛起,例如日本电商业,短时间内已经展现出了强大的潜力,同时也为后端的服务环节如物流等带来了更强大的后劲。

电商一枝独秀 成为日本物流地产支柱

日本电商持续成长成为物流地产的主力客户

日本2018年度(2018.4~2019.3)的产业经济报告,日本国内主要流通零售产业——百货、超市、便利店、专卖店等的营业规模持续缓慢成长。日本经济发展长期稳定,产业很少会有激烈变动,造就了按部就班的步调,老百姓也很习惯于这种社会状态。因此,商业创新速度保守,大多在原有基础上转型更新,如:横滨南部批发市场,从传统的果菜批发市场转变为综合新型态批发购物市场,在凌晨时做批发市场,上午9点后做休闲零售市场,为让市民前来休闲活动,还改造一部分设施,作为临海公园与购物中心。此外,综合型新物流中心也成为连锁超市的最爱,在批发市场内完成采买、洗选截切加工、小包装加工到物流拣选作业与配送。将设施社会化,让周围地区的市民,愿意来批发市场休闲购物;制造业拜旅客的大幅增长之赐,加上亚洲地区成本高涨,让产业回流日本,资生堂、花王、松下等制造业重新在日本扩张建厂。来日本的“观光旅游业”,救起了日本经济,2018年度访日外国游客达到3,000万人,海外游客在日本的总消费约达5万亿日元,带动了日本的商业成长,2020年日本将举办奥运会,将带动更大成长,各产业加大投资力度,特别是旅馆业、药妆业、餐饮业与小家电业等。

电商一枝独秀 成为日本物流地产支柱


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电商一枝独秀 成为日本物流地产支柱

欧美日等经济发达国家的产业发展,都是有近百年的循序渐进成长成熟阶段,各种零售业态都存在很久,已在老百姓中建立信赖感及方便性,因此就算电商发展迅速,实体零售店还是主流。日本传统的通贩市场(邮购与电视购物),是日本无店铺销售的主力,营业规模约为6万9,400亿日元,营收较前一年增加约6.6%,因电商的高度发展,通贩业也都增加了电商业务,同时,通贩业也将“专门性”(即只专注于某几类或领域的产品销售)作为武器,差别于电商业。2017年电商总营收额约为6.94万亿日元,对实体零售小卖便利店行业(约142万亿日元)营收而言,只占4.9%。但电商高速发展也是事实,特别是智能型手机的普及,它的方便性、实时性与广泛性,让手机购物成长激增。各零售企业也察觉这是新形态的业务,都在积极发展电商业务。其中,美商亚马逊的营收增长速度最高,年营收达1万3,335亿日元,Yahoo雅虎达5,965亿日元,淀屋桥照相机(YODOBASHI KAMERA)家电电商达6,805亿日元,乐天达6,803亿日元,ASKUL达到3,604亿日元,各百货店与购物中心也察觉到电商的威力,更加强O2O的连动,特别是7&i集团,除了加强新商品的开发力外,更是加强客户体验创新业态,無印良品将线下与在线结合得更完善,将电商视为营业的延伸,开设咖啡厅、进入便利店,开设旅馆等,加强体验式的感受品牌与商品魅力,而不是促销过季商品。由大型跨国商社牵头,引导旗下实体零售企业强化在线的销售,特别是综合型企业如伊藤忠(UNI超市、全家便利店等)、三菱(罗森便利店、成城石井等)、三井(QVC、SOGO、伊藤洋华堂等)等大型商社。日本便利商店行业总店数已超过5.5万门店,总销售额已达10万6,975亿日元,虽面临来客数减少,但还在拓展店面数量,未来要提升来客的频次,并加强在物品销售外的服务收入上,所有便利店企业,都在研发顾客来店的大数据搜集、无人收银的系统开发,以减轻现场店员的工作负担,同时在引进外国工作者担任店员的工作。日本超市总营业规模约为12万9,175亿日元,连续两年营收下降,目前面临的是便利店与药妆店的食品卖场大型化,竞争异常激烈。


电商一枝独秀 成为日本物流地产支柱

外资物流地产VS本土物流地产

在大型都市附近的现代化高机能电商仓库持续增加,例如GLP普洛斯、PROLOGIS安博与大和DAIWA房屋等多层式现代化仓库,正在大量兴建。日本传统的仓库业大都建于港口边,有些仓库甚至已有百年历史,虽然日本仓库都很坚固耐用,但是仓库大都老旧传统,传统的仓库业有三大营业支柱,是仓库保管、陆海空物流与不动产租赁,这些收入支撑着传统的收入。

最近十多年来,外资仓库业纷纷进入日本,带来REITS不动产证券化的概念,引进低廉的金融资本,投资兴建完全符合国际物流与电商物流的现代化仓库,有更大的作业面积,高跨距的柱间,回旋式车道让高楼层都能拥有独立的码头作业空间。日本的名门企业三井不动产与三菱地所,也因应现代化发展,朝全球物流仓库业转型;此外,电商物流的需求旺盛,仓库的现代化剧增,传统老旧仓库面临改造,外资的现代化仓库需求日增,日本大和房屋从传统房屋兴建转型至现代化仓库,大型化设施需求旺盛,2017年度完工使用的仓库面积达966万平方米,较前一年增加15%。在东京都圈内的土地再开发,成为物流地产业的新目标,生鲜冷链物流仓库成为主流,东京流通中心完成拆除一栋旧物流大楼,已在2017年完工使用,并以生鲜冷链客户为主体的新物流综合大楼,以满足要求配送速度更快,流通量巨大的市场要求。东京都首都圈的仓库空置率约为4.4%,平均租金约为每坪每月4,070日元。

日本物流地产投资持续增加,许多国际大型资本公司持续投资日本物流地产,主要因为日本相对风险较低,虽然获利率相对较差,但很稳健。近年来,日本流通与物流产业加速前往东南亚发展,作为后勤的物流,正加速并购当地的物流企业以增强竞争力。中国(包括台湾地区)、越南、马来西亚、印尼、泰国、缅甸、印度、菲律宾等地区经济发展势头强劲,流通业特别是百货与超市行业的积极发展,让日本流通业独占鳌头,日通、近铁、雅玛多、邮船、扇扩等跨国供应链物流早已进驻当地市场,未来,物流的投资将会愈来愈多。

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